忍び寄るブラックマンション危機とその回避法 マンション管理のプロが教えるリスク管理
著者 須藤桂一 著 ブラック企業
出版社 保険毎日新聞社
発行日 2015年4月21日
体裁・価格 本体1600円/税込1728円/送料450円+税/A5判/272ページ
注文ページへ
金融破たん、年金破たん、そしてマンション破綻、著者はこの3つを日本の三大破綻と位置付けている。高すぎる管理費が修繕積立金を圧迫する。人口が減少していくニッポンで地方のマンションは資産価値を保ち続けることができるのか?投機目的でマンションを買う外国人は管理費や修繕積立金を払う文化を持たない、増え続ける仮面外国人入居者からマンションを守ることができるのか?
本書は、マンションの価値を保ち続け、入居者が豊かに暮らし続けられる方法をマンション管理の専門家が徹底解説。

第1章 9割は破綻!売却できなくなるブラックマンションとは
1 人口収縮と住宅事情の未来予測
2 10〜20年後のマンション事情大予測
3 ブラックマンションとホワイトマンション
4 マンションの耐用年数について
5 マンション特有の組織と管理費・修繕積立金を知っておこう
6 マンション管理とは
7 あなたのマンションの管理費と修繕積立金は妥当?
8 実は9割がブラックマンションに位置づけられる?
9 マンション管理組合がなくなると

第2章 ムリ・ムラ・ムダだらけの管理委託
1 騙されるな! 安い管理費のカラクリ
2 マンション管理会社は必要か?
3 無競争、デベ系管理会社の弊害
4 いわなきゃ損? 性善説ではだめなマンション管理
5 業務委託契約書の見方とポイント
6 瑕疵問題は10年目手前の点検が肝心
7 優秀なフロント担当者
8 管理員さんの役割
9 エレベータの「談合3兄弟」
10 「金食い虫」の機械式駐車場
11 図面・構造計算書などの重要書類の保管方法
12 組合員名簿更新のタイミング

第3章 食い物にされるブラック大規模修繕工事
1 大規模修繕工事の相場
2 やたらと工事をやりたがる管理会社/設計事務所/工事業者
3 設計監理は「一括発注方式」と「分離発注方式」のどちらを選ぶ?
4 下請けに丸投げ体質の大規模修繕工事
5 大半が談合とリベートのブラック大規模修繕工事
6 ブラック大規模修繕工事における談合プロセス
7 リベートはいろいろな形で享受される
8 談合の見抜き方
9 談合の実例
10 なぜ談合が起きるのか?
11 談合・リベートはこうすれば防止できる
12 価値を高めるホワイト大規模修繕工事

第4章 実は身内が敵だった!マンション管理組合
1 格づけされる管理組合
2 ブラック化を助長する理事会運営の落とし穴
3 無知な管理組合がつけ込まれるとき
4 ブラック体質を作らないためにも理事の引き継ぎは大切
5 コミュニケーション不足のもたらすもの
6 サイレント・マジョリティとボーカル・マイノリティ
7 信頼のおける第三者を活用しよう
8 近隣マンションとまったく連携しない管理組合
9 今後社会問題化する滞納者問題

第5章 成功事例に学ぼう!資産価値を向上させた管理組合
1 修繕積立金値上げ提案をきっかけに管理組合は目覚める!
2 有り余るほどの長期修繕計画に転換できた!
3 飲みニケーションで大成功
4 管理委託の品質向上とコスト削減を同時に実現するには?
5 築45年目マンションの経験
6 大型マンションやタワーマンションの抱える問題

付録 管理会社 最新業界地図